Ecologie : comment l’immobilier neuf peut tirer son épingle du jeu ?

Alors que la loi climat et résilience publiée en août 2021 interdit progressivement la mise en location de toutes les passoires thermiques, l’immobilier neuf est une solution de choix pour les acquéreurs. Et ce, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’un investissement locatif. Explications.

Un an après sa publication, la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, également appelée loi climat et résilience, a fait couler beaucoup d’encre.

1. De nouvelles contraintes pour les propriétaires

Les propriétaires sont en effet tenus de proposer un logement décent à leurs locataires et ce, avec un logement performant énergétiquement, c’est-à-dire un logement noté de A à D sur le diagnostic de performance énergétique.

Les logements les plus énergivores (de G à E) doivent être rénovés ou retirés du marché locatif et cela, selon un calendrier progressif qui débute en 2023.

Au total, le nombre de logements concernés par la loi est évalué à 5,2 millions de logements en France selon l’étude de l'Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE).

Autre nouveauté, les loyers des biens notés F à G sont désormais gelés. Conséquence de cette nouvelle donne pour le marché immobilier ? De nombreux biens considérés comme des “passoires thermiques” sont proposés à la vente. Charge aux acquéreurs de les rénover afin de pouvoir les louer ou d'échapper (pour l’instant) à l’obligation de rénovation en y habitant.

2. Des aides insuffisantes dans l’ancien

Si le gouvernement propose des aides financières pour rénover les biens, dans certains cas elles sont jugées inférieures au besoin des propriétaires.

Aussi, et même si les prix immobiliers ont continué de progresser pour faire face aux nouvelles normes de construction, mais aussi à l’inflation, l’immobilier neuf est une solution avantageuse pour les acquéreurs.

Un produit clé en main qui répond aux dernières réglementations et aux enjeux environnementaux.

3. Un nouveau critère d’achat

De la densification des villes, à la décarbonisation des sols aux nouveaux besoins des ménages, les acteurs du neuf ne cessent d’innover dans un contexte législatif, administratif et sociétal qui transforme profondément l’immobilier.

Les promoteurs doivent en effet rivaliser d’ingéniosité pour s’adapter à tous ces changements. De la signature électronique en VEFA, en passant par la simplification des processus de vente ou des types de biens recherchés, la crise sanitaire a accéléré la dématérialisation dans l’immobilier et les aspirations des acquéreurs en matière de logement. Et la performance énergétique devient un véritable critère d’achat.

Aussi, la force du neuf est bel et bien de proposer des logements plus performants voire pour certains lots à énergie neutre. Un réel argument de vente à ne pas manquer.

4. Défiscalisation : du neuf pour le Pinel dès 2023

Un autre élément est à noter concernant la mise en location de logements neufs, la fin du Pinel 2022 au profit du Super Pinel ou Pinel Plus en 2023 avec des conditions d’éligibilité modifiées pour relancer l'achat en VEFA post-élections municipales et crise sanitaire.

5. Crédits : attention à l’usure

Toutefois, il ne faut pas perdre de vue les conditions de financement des acquéreurs pour éviter une annulation de vente pour cause de refus de prêt...

En effet, près d’un dossier sur deux reçoit un refus de prêt en raison de la hausse des taux immobiliers et du taux d’usure qui ne suit pas leur évolution rapide. Le taux d’usure est en effet défini tous les trimestres par la Banque de France.

Aussi, certains profils se retrouvent non solvables et ce, qu’ils achètent dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux !

6. L’avantage d’investir dans l’immobilier neuf

Il faut donc retenir ces points clés pour la reprise de l’activité. En effet, même si les mises en chantier et les réservations font grise mine en raison des difficultés rencontrées par les emprunteurs pour obtenir un prêt, l’immobilier neuf propose de nombreux avantages.

Les investisseurs n’auront pas à craindre une interdiction de mise en location et les propriétaires habitants profiteront d’un meilleur confort thermique et de factures d’énergie moins élevées que leurs voisins.

Enfin, à l’heure où le prix de l’énergie agite les classes politiques qui tentent de rassurer sur l’envolée des factures l’an prochain et un hiver compliqué, miser sur un logement qui consomme peu est un choix judicieux pour les années à venir.

Ce qu’il faut retenir : 

• Les promoteurs doivent s’adapter à un marché en pleine transformation.
• Les emprunteurs rencontrent des difficultés croissantes pour obtenir un prêt.
• Le gouvernement souhaite en finir avec les passoires thermiques.
• De nombreuses contraintes pèsent donc sur les acquéreurs, investisseurs ou non.

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