Les chiffres clés à connaître sur le marché immobilier neuf à l’approche de l’été

Alors que le nouveau gouvernement vient d’être annoncé, le logement n’a pas de ministre dédié. Dans un contexte de taux d’intérêt, de prix, mais aussi de coût de construction en hausse, l’immobilier neuf a devant lui de nombreux défis. Promoteurs, voici des informations clés à connaître à l’approche de la fin du premier semestre 2022.   

Le déséquilibre entre l’offre de logements et la demande s’inscrit dans la durée.

Depuis des années, le nombre de logements construits n’atteint pas l’objectif de 500.000 logements par an. Plusieurs explications, la crise sanitaire, la raréfaction du foncier, les recours administratifs ou encore les élections municipales qui marquent toujours un coup de frein pour la construction.

Cette situation ne date pas d’hier et s’amplifie avec des prix en hausse partout en France.

Faisons le point sur les prix, les taux, les volumes de production, mais aussi sur l’apport du logement et de la ville au PIB du pays, signe de l’importance de ce secteur d’activité. 

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L’évolution des prix dans le neuf

Le promoteur en 2022 a de nombreux chantiers devant lui. Tout d’abord gérer les coûts des matériaux, de construction et les recrutements.

Pour le client, le prix de l’immobilier est toujours supérieur à celui de l’ancien.

En revanche, l’inflation dans le neuf s’accélère et certains acquéreurs ne peuvent tout simplement plus acheter dans certaines zones. D’autant plus que les aides au logement dédiées à l’accession à la propriété comme le PTZ ont été recentrées, avec seulement 20% en zones B2 et C jusqu’à 2023 alors qu’il devait y disparaître contre 40% en zone Abis, A et B1.

Selon une étude du Laboratoire de l'immobilier analysant les prix dans un peu plus de 100 communes de 45.000 habitants, la hausse s’établit à 7% sur 12 mois pour atteindre une moyenne de 5.250 euros/m2 pour un appartement neuf en mai 2022. Pour donner un ordre de grandeur, en mai 2021, le prix enregistrait 4.900 euros.

Conséquence directe de la forte demande, du manque de logement, mais aussi de la répercussion des nouvelles normes de construction de la Réglementation environnementale RE2020 en vigueur depuis le début de l’année qui fait progresser les prix de 5 à 10% selon les types de biens. 

L’évolution des taux immobiliers 

Un autre élément à ne pas oublier cette année est la remontée rapide des taux d’intérêt. Une hausse attendue qui surprend par sa rapidité. A savoir en moyenne près de 1,70% sur 25 ans, 1,55% sur 20 ans et 1,40% sur 15 ans. En conséquence, même s’il est possible de négocier, les conditions sont moins bonnes qu’auparavant.

De plus, depuis le 1er janvier 2022, les banques se montrent moins clémentes en matière de taux d’endettement et de durée puisqu’elles doivent désormais respecter à la lettre les règles du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) qui précise que le taux de maturité d’un prêt ne peut excéder 25 ans (27 ans en cas de différé dans le neuf ou avec travaux) et que le taux d’endettement ne peut dépasser 35% assurance emprunteur incluse. Des marges dérogatoires sont prévues (20% de la production) essentiellement pour les achats de résidences principales. Ce qui limite de facto les investisseurs qui voient dans le neuf une opportunité de réaliser un placement défiscalisant avec le Pinel qui prend fin en décembre 2022.

Autre ombre qui pèse sur le marché, le taux d’usure qui est un taux calculé chaque trimestre par la Banque de France et qui exclut actuellement du marché certains profils. Ce qui peut entraîner un problème de solvabilité, surtout dans un contexte de prix en hausse et de manque d'offres.

L’importance de l’industrie de l'immobilier et de la ville pour l’économie

Ces éléments chiffrés sont éclairants sur l’activité immobilière en France. Rappelons toutefois à quel point l’habitat est important dans ce pays et son impact sur le PIB.

Au total, l’industrie immobilière et de la ville a pesé 11% du PIB en 2021 avec 2,3 millions d’emplois en France selon le Panorama de l’Immobilier et de la Ville réalisé par le cabinet d’audit financier EY avec la Fondation Palladio et Business Immo avec une enquête réalisée auprès de 650 professionnels de la pierre.

Un élément qui explique la fronde contre le gouvernement des professionnels qui réclament un ministre chargé de l’habitat.

L’évolution de la construction de logements

Selon la Fédération des promoteurs immobiliers, en 2021, les ventes de logements neufs ont reculé de 12% par rapport à 2019, année d’avant la crise sanitaire neufs pour un total d’un peu moins de 150.000 logements.

Ainsi, le nouveau gouvernement et les professionnels de l’immobilier font face à de grands enjeux pour loger une population en hausse dans un contexte politique, financier et géopolitique instable.

Aussi, le rôle du promoteur est plus que jamais central pour apporter du confort aux habitants, réinventer les villes et répondre aux nouveaux critères des acheteurs, qui recherchent plus d’espace, de lumière, un extérieur et de la sécurité.